Najem okazjonalny: wszystko, co trzeba wiedzieć o takiej umowie

Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu.

Przy przeglądaniu ofert mieszkań na wynajem często spotykamy się z dopiskiem: tylko najem okazjonalny. Co to tak naprawdę oznacza, czemu służy i kogo ma chronić? Wszystkiego dowiesz się z tego tekstu, który specjalnie na potrzeby warszawskiego rynku najmu nieruchomości, zarówno właścicieli mieszkań, jak i poszukujących lokali na wynajem przygotowali eksperci Magnum Real Estate.

Czym jest najem okazjonalny?

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów najem okazjonalny to forma umowy najmu mieszkania, którego właściciel, jako osoba fizyczna, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Oznacza to, że umowę najmu okazjonalnego można zawrzeć wyłącznie wtedy, gdy nieruchomość służy zapewnieniu potrzeb mieszkaniowych. Przepisy te nie mają zatem zastosowania w przypadku wynajmu nieruchomości komercyjnych. To na jak długo podpiszemy umowę o najem okazjonalny, zależy od ustaleń z właścicielem mieszkania, nie może być to jednak okres dłuższy niż 10 lat i zawsze musi być to czas określony. Jeżeli zdecydujemy się na przykład na kolejny rok wynajmu, wystarczy sporządzić odpowiedni aneks i dołączyć nowe załączniki do najmu okazjonalnego. Najem okazjonalny daje właścicielowi większą ochronę i dodatkowe możliwości, przede wszystkim umożliwia prostszą eksmisję problematycznego najemcy.

Najem okazjonalny w Warszawie

Choć rozwiązanie nie jest nowe, bo ustawodawca wprowadził je w 2009 roku, od kilku lat zyskuje ono na popularności. Wynajmujący, czyli właściciele mieszkań, którzy szukają lokatorów, korzystają coraz częściej z najmu okazjonalnego, by chronić swoje prawa i w razie konieczności przeprowadzić uproszczoną procedurę eksmisyjną nieuczciwych bądź uciążliwych lokatorów. Ma to związek między innymi z niewydolnym systemem eksmisyjnym i tak niespodziewanymi wydarzeniami, jak pandemia Covid-19, czy napływ fali uchodźców z Ukrainy, które wprowadziły sporo zamieszania na rynku wynajmu.

Warszawski rynek, który po ubiegłorocznym boomie na wynajmowane mieszkania, pod względem podażowym lepiej przystosował się już do wciąż panującego zwiększonego popytu, jest najlepszym przykładem na wzrost zainteresowania najmem okazjonalnym. Pokazują to statystyki agencji nieruchomości Magnum Real Estate – 95 proc. umów na wynajem mieszkań w naszym biurze zawierana jest właśnie w formie najmu okazjonalnego.

Formalności związane z najmem okazjonalnym- niezbędne dokumenty

Najem okazjonalny wiąże się z dodatkowymi formalnościami, które nie są konieczne przy zwykłym wynajmie i które czasami zniechęcają poszukujących mieszkania. Umowa taka musi zawierać bowiem dodatkowe załączniki:

oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania mieszkania we wskazanym terminie,
wskazanie innego lokalu, w którym będzie on mógł zamieszkać w przypadku egzekucji komorniczej, czyli obowiązku opuszczenia lokalu,
oświadczenie właściciela mieszkania lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na udostępnienie lokalu najemcy i osób z nim zamieszkujących z podpisem poświadczonym notarialnie.

Należy pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Właściciel mieszkania ma też obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od podpisania umowy. Lokator może żądać pisemnego potwierdzenia, że wynajmujący dokonał takiego zgłoszenia. Jeśli właściciel tego nie zrobi, nie będzie mógł w razie kłopotów z najemcą skorzystać z opcji szybkiego usunięcia go z mieszkania – w kwestii eksmisji umowa najmu okazjonalnego będzie traktowana jak zwykła umowa najmu.

Co z tym notariuszem, czyli kto za to zapłaci?

Aby zachować określoną ustawą formę najmu okazjonalnego, oświadczenia o poddaniu się egzekucji i opróżnienia lokalu muszą być złożone w formie aktu notarialnego. Ile to kosztuje? Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, w 2023 roku będzie to więc 349 zł (minimalne wynagrodzenie wynosi wówczas 3490 zł) plus 23% VAT i plus wypisy, co daje ok 450-470 zł brutto. Ustawa nie określa, po czyjej stronie jest ten koszt, mimo, że to oświadczenie lokatora, wszystko zależy od indywidualnych ustaleń między właścicielem mieszkania a lokatorem.

Jak i kiedy skutecznie wypowiedzieć umowę najmu?

Wynajmujący oraz najemca mają prawo wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego przed terminem jej zakończenia tylko w przypadkach, które zostały zapisane w umowie. Co do zasady wynajmującemu przysługuje możliwość wypowiedzenia umowy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy najemca:

pomimo pisemnego upomnienia nadal używa mieszkania w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat związanych z korzystaniem z mieszkania co najmniej za trzy okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez pisemnej zgody właściciela.

Najemca może z kolei wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego bez zachowania okresów wypowiedzenia, gdy:

oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy,
wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,
termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Co zrobić, jeśli mimo wypowiedzenia lub zakończenia umowy najmu lokator nie chce się wyprowadzić?

Aby zmusić lokatora do wyprowadzenia się przed terminem upływu najmu, właściciel lokalu musi najpierw skutecznie wypowiedzieć zawartą z nim umowę. Żądanie opróżnienia lokalu musi zawierać w szczególności:

oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy,
wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,
termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Jeśli lokator nie chce się wyprowadzić pomimo skierowania żądania opróżnienia lokalu, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu o poddaniu się egzekucji.
Do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu należy dołączyć:

żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia albo dowodem wysłania przesyłką poleconą,
dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela,
potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do naczelnika urzędu skarbowego.

Decydując się na podpisanie umowy najmu okazjonalnego, warto dokładnie zapoznać się z jej szczegółowymi zapisami, szczególnie tymi dotyczącymi terminów płatności, warunków podwyższania czynszu czy zasad wypowiadania. Najlepiej i najbezpieczniej cały proces najmu przeprowadzić przy wsparciu zaufanego doradcy ds. nieruchomości lub skonsultować się z prawnikiem, żeby mieć pewność, że umowa należycie zabezpiecza nasze prawa.
Jeżeli myślisz o wynajęciu swojej nieruchomości w Warszawie albo szukasz mieszkania na wynajem – skontaktuj się z nami!