Cena mieszkania – 7 najważniejszych czynników, które mogą wpłynąć na wycenę nieruchomości

Zastanawiasz się nad sprzedażą nieruchomości, ale nie wiesz, co wpływa na cenę mieszkania i ile może być warte?

Lokalizacja, czyli położenie i okolica

To zwykle pierwsza myśl pojawiająca się w głowie właściciela, który analizuje na przykład możliwości zmiany lokalu na większy. Od lokalizacji po stan nieruchomości, istnieje wiele aspektów, którekupujący i agenci nieruchomości biorą pod uwagę przy ustalaniu ceny. Jako właściciel możesz podjąć kroki w celu zapewnienia, że Twoja nieruchomość zostanie wyceniona tak wysoko, jak to tylko możliwe. Jesteśmy tutaj, aby pokazać Ci najważniejsze czynniki, które wpływają na kształtowanie cen mieszkań. Przed przystąpieniem do sprzedaży nieruchomości konieczne jest określenie jej wartości rynkowej w oparciu o różne czynniki, takie jak lokalizacja, stan techniczny, wielkość, modernizacja czy wiek. Czy możemy to zrobić sami? Tak, ale lepiej będzie oddać sprawę w ręce specjalistów. Wycena nieruchomości może być dokonywana przez profesjonalnego rzeczoznawcę majątkowego lub agenta nieruchomości.

Cena mieszkania jest wynikiem wielu składowych elementów i uwzględnia rozmaite czynniki. Niewątpliwie jednym z najważniejszych jest lokalizacja. Nieruchomości położone w atrakcyjnych miejscach, takich jak centra miast, z bliskością transportu publicznego, szkół, przedszkoli, sklepów i terenów rekreacyjnych zazwyczaj osiągają wyższe ceny. Na obrzeżach miast, gdzie infrastruktura jest najsłabiej rozwinięta, ceny mieszkań są niższe. Nieco lepszą pozycją wyjściową przy ustalaniu ceny nieruchomości mamy także w przypadku mieszkań, które znajdują się w spokojnych, rodzinnych okolicach blisko parków czy lasów.

Wielkość i stan nieruchomości

Nieruchomości o większej powierzchni są zazwyczaj droższe. Na cenę wpływ ma również stan techniczny budynku. W przypadku lokali z lat 70. i 80., czyli tzw. wielkiej płyty, nabywcy zwracają szczególną uwagę na przeprowadzone remonty instalacji elektrycznej, a także wymianę pionów wodno-kanalizacyjnych w budynku. Istotny jest także stan klatki schodowej i elewacji budynku. Kupujący szukają nieruchomości, które są gotowe do zamieszkania, bez potrzeby ponoszenia kosztów remontu.

Kondygnacja i usytuowanie lokalu względem stron świata

Zdarza się, że bardzo duże dysproporcje cenowe występują w tej samej dzielnicy, a nawet przy jednej ulicy. Od czego to zależy? Aspekt piętra jest bardzo istotny przy wycenie mieszkania. Lokale znajdujące się na wyższych kondygnacjach często oferują lepszy widok na okolicę, np. panoramę miasta czy pobliski park, co może znacząco podnosić wartość nieruchomości. Ponadto, lokale na wyższych piętrach mogą być bardziej nasłonecznione i lepiej doświetlone, co również jest atrakcyjnym czynnikiem dla nabywców. Południowa lub południowo-zachodnia ekspozycja jest jedną z najbardziej pożądanych, ponieważ zapewnia maksymalne nasłonecznienie przez większość dnia. Oznacza to, że pomieszczenia otrzymują dużą ilość naturalnego światła, co może wpływać na oszczędność energii, samopoczucie i estetykę wnętrza. Mieszkania na wyższych kondygnacjach zapewniają także często większą prywatność i bezpieczeństwo. W nowym budownictwie najlepsze i najdroższe lokale deweloperzy umieszczają na ostatnim piętrze. Takie luksusowe apartamenty, nazywane penthouse’ami, zwykle są największymi mieszkaniami w całym budynku. Inaczej sytuacja wygląda oczywiście w przypadku starszych budynków bez windy, tu z kolei im niższe piętro, tym atrakcyjniejsza cena.

Cena mieszkania zależy od lokalizacji

Standard wykończenia

Standard wykończenia nieruchomości ma bez wątpienia wpływ na cenę. Materiały wysokiej jakości, takie jak drewno, kamień naturalny, płytki czy podłogi z kolekcji premium, może podnieść wartość rynkową mieszkania. Dobry standard wyposażenia taki jak sprzęt AGD wysokiej klasy systemy inteligentnego domu, klimatyzacja czy instalacja alarmowa, może również zwiększyć wartość naszej nieruchomości.

Stan prawny nieruchomości

Nieuregulowany stan prawny lokalu oznacza niestety niższą cenę. Jeżeli nieruchomość obciążona jest służebnościami, występują nieuregulowane sprawy spadkowe lub mieszkanie nie posiada po prostu księgi wieczystej, należy niestety spodziewać się ceny niższej od rynkowej.

Powierzchnie dodatkowe

Niewątpliwym atutem nieruchomości będą powierzchnie dodatkowe takie jak przestronny balkon, taras czy loggia. Nabywcy cenią sobie również nieruchomości, do których przynależy komórka lokatorska lub piwnica. Ostatnie lata pandemii pokazały, że bez wątpienia olbrzymim atutem mieszkania jest przynależny do niego ogródek.

Odpowiednie przygotowanie oferty i negocjacje

Profesjonalnie przygotowane do transakcji mieszkanie pozwoli przyciągnąć więcej osób zainteresowanych zakupem, a co za tym idzie, da nam możliwość uzyskania wyższej oferty cenowej. Ważne jest zadbanie o dobre zdjęcia, atrakcyjne zaaranżowanie wnętrza, czyli home staging oraz napisanie skutecznego i rzetelnego opisu naszego mieszkania. Może w tym pomóc pośrednik nieruchomości, jeśli zdecydujemy się podpisać z nim umowę na wyłączność.
Wszystkie wymienione powyżej czynniki mają wpływ na cenę mieszkań, więc warto być świadomym ich wpływu i podjąć najlepszą decyzję zgodnie z własnymi potrzebami i budżetem. Warto również pamiętać, że negocjacje cen są często możliwe, więc warto spróbować uzyskać jak najlepszą ofertę.

Skorzystaj z pomocy doradcy ds. nieruchomości

Jeśli mamy wątpliwości przy ustalaniu wartości lokalu, warto skorzystać z pomocy doradcy ds. nieruchomości, który bazując na swoim doświadczeniu i dostępie do cen transakcyjnych w danej okolicy, pomoże w ustaleniu odpowiedniej ceny nieruchomości. Możemy także wykonać operat szacunkowy – jest to dokument sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego lub innego uprawnionego eksperta, który poda nam szacunkową wartość mieszkania. Operat szacunkowy zawiera także wszystkie istotne informacje dotyczące nieruchomości, takie jak lokalizacja, opis budynku i gruntu, powierzchnie czy stan techniczny. Dokument uwzględnia także analizę porównawczą, czyli ceny sprzedaży podobnych nieruchomości w okolicy. Rzeczoznawca lub ekspert wykonuje wizję lokalną, zbiera dane rynkowe, analizuje je i dokonuje obliczeń, aby ustalić szacunkową wartość nieruchomości.